【践行之路】高铁新城:且行且慎 -- 名师指导 | 昆山建筑培训网
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  • 【践行之路】高铁新城:且行且慎
    发布时间: 2015/1/31 14:57:19   查看次数: 2426 

    日之中国,“铁路”和“楼市”无疑是两个十分敏感的词,二者组合在一起,产生的关注度可想而知。


    从北京南站到上海虹桥,G字开头的高速列车以平均300公里的时速穿越1318公里的距离,连接起沿线的23个城市。高铁的开通激发了这些城市发展的冲动,以高铁为血脉,以站点为关节,沿线个个高铁新城正在快速崛起。而日前,有关《借“高铁新城”圈地》、《内地36座高铁新城多地已成‘鬼城’》的媒体报道,将“高铁新城”这个词汇瞬间推到了舆论关注的风口浪尖:是事实果真如此,还是媒体解读过度?它的发展态势会对正徘徊在“调控十字路口”的中国楼市产生何种影响?


    国家发展和改革委员会综合运输研究所副所长汪明在接受《中国建设报中国住房》记者采访时称:“高铁新城是多种因素综合的新产物,跟任何新生事物一样,需要一个培育期。现在就下‘鬼城’的结论,太过片面和急功近利。”而国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受本报记者采访时,则认为在当前楼市已基本达到供需平衡点且分化已成必然趋势的状态下,高铁新城的建设要“慎之又慎”。


    培育期较长

    京沪高铁通车后,“宿州马鞍山现代产业园区”便从2012年开始在安徽宿州推进。按规划,2030年将建成一个核心区域面积30平方公里、人口30多万的高铁新城。项目自成立以来,共实现招商引资协议资金457亿元,但目前到位资金仅71.7亿元,进展缓慢。而湖北新建的武汉至咸宁城际铁路连经咸宁市贺胜桥镇,咸宁市决定联合湖北省联投集团投资400亿元,从2009年开始在贺胜桥站建设梓山湖新城。目前,这里已有碧桂园1800亩的项目,万科、龙湖等也已初步协定进驻。不过梓山湖新城碧桂园项目销售负贵人黄蓉对媒体表示,即便有高铁站点,因新城地处偏远,就业、服务等资源都比较匮乏,开盘后市场购买力明显不足,“我们也担心变成‘空城’、‘鬼城’。”


    加之此前如滁州、蚌埠等地的高铁新城已被媒体冠以“空城”、 “鬼城”之名,成了“高铁新城多数变为‘鬼城”’之说的主要依据。与此同时,越来越多的高铁沿线城市对高铁新城建设跃跃欲试。据媒体公开数据统计,目前在我国“四纵四横”主要高铁网上,规划或已开工建设高铁新城的城市已达36座。


    一边是业内人士对高铁新城前途的担忧,一边是地方政府大批高铁新城新项目的陆续上马,高铁新城的开发模式成败之争越发激烈。赞成者认为这是对新型城镇化建设和产业发展的有力助推,反对者则认为这是开发商在借高铁之名跑马圈地,将导致更多“鬼城”出现,是对土地资源的极大浪费。


    汪明在接受本报记者采访时分析认为,目前给高铁新城下“空城”、“鬼城”的结论为时过早:“根据我们此前所做的调研数据,因基础设施建设、招商进程等因素,一个成熟的高铁新城的培育期往往需要八九年的时间。各地情况不一,对高铁新城的评价不能泛泛而谈,只能针对具体的项目谈成败。”


    对于高铁新城一般都选址远郊现象,汪明认为其中除了当地政府对推动新型城镇化建设和带动产业发展的创新考量外,也受制于土地成本等现实因素,“选择离市区10到25公里之间的距离都属合理范围,这也是高铁新城需要较长培育期的重要原因之一。”同时,据其介绍,高铁用地属于新增建设用地,跟此前国务院办公厅印发的《关于支持铁路建设实施土地综台开发的意见》中提及的“以地养路”模式中的盘活存量土地没有关联性。


    供给须谨慎

    记者通过浏览各地已公布的高铁新城规划发现,这些项目定位大多集中在“建成以高铁站前商贸区域为核心区,形成集生产、居住、交通、商贸、物流、休闲为一体的复合型城市系统”这样的定位,也就意味着需要大量的建设用地。据悉,中部某农业大省一个县级市的高铁新城建设期间,全市建设用地量从2009年的1000多亩上升到2012年的7000多亩,仅高铁新城最大的企业占地就达1000多亩。据知情者透露 “有的地方,因高铁新城出让的土地,足够开发20年.”


    自2011年高铁开通以来,高铁所经过的常州已经不止一次被列入了“鬼城”的名单,尤其以常州市武进区最为典型。对于“鬼城”之说,武进区住房和城乡建设局局长陈方根给出了自己的解释,建设初期很多房子没有交付或刚刚交付不久,因此入住率并不高,而目前武进区已交付的商品房入住率达到了77%。


    是否为“鬼城”尚存争议,但随着越来越多的高铁新城项目上马必然导致另一个结果:增加楼市供给。这将对当前正处于结构调整期的中国楼市产生怎样的影响?


    国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受本报记者采访时分析认为,高铁新城的建设首先要弄清楚哪些地方有需要建房子、哪些人群需要房子、需要什么样的产品。“应充分考虑增加的住房供给跟实际需求是否匹配?中国楼市总体供需基本上已达到了平衡点,不少城市已经趋于宽松,增加供给势必会进一步冲击现有楼市格局。楼市分化已成必然趋势,无论是以高铁新城还是产业园的名义加大楼市供给,选择的地点、体量和产品一定要慎之又慎。”


    无论是从政府,还是房企的角度,以低廉的土地成本换取利益都是高铁新城建设内在的驱动因素。我们在给予那些根据高铁站吞吐客流量的实际规模进行科学规划,与新型城镇建设、现有产业布局、城市功能、未来拓展空间相协调的高铁新城合理培育期的同时,也应该对那些盲目上马、贪大求全、浪费土地资源的高铁“鬼城”项目拉响警报。[中国建设报中国住房周刊]


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